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“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

2019-09-05 09:22:43    来源: 新民周刊    作者:

  超级大盘打破了原有城市整体平衡,大量人口一旦集中到一个点,交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长,基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪。

  文 | 王 嫱

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  昨天,小编无意间看到了这样一条新闻,吓出一身冷汗——9月3日凌晨5点50分左右,贵州省贵阳市花果园半山小镇W2区7栋3单元一处钢结构连廊发生垮塌,致6车受损1人轻伤。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  熟悉中国楼市的吃瓜群众,应该或多或少听说过“花果园”——这是一个建筑面积达到1830万平方米的“中国第一神盘”,2018年常住人口达40万!

  40万人是什么概念?小编查了一下,文莱全国人口才42万。而贵阳常住人口480万,意味着每12个贵阳人就有一个住在花果园。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  花果园的住宅楼,大多都是40层以上的塔楼。住在这里的感受嘛,面子上是“森林城市”,里子就是“贵阳折叠”。

  这一次连廊坍塌的原因还没公布。但为什么要建连廊?这还要从花果园的规划说起。

  01

  低调的宏立城,高调的花果园

  花果园背后的开发商是宏立城。这是一家仅在贵州有名气的地产企业。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  宏立城创立于1998年,之前一直在贵州遵义承建建筑工程,2005年开始转往贵阳发展。2007年,山水黔城的成功,打响了宏立城在地产界闯荡的第一枪,也为宏立城积累了继续开发花果园的初始资本。

  2010年,宏立城启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。彼时的花果园彭家湾片区是贵阳市已经存在了半个世纪之久的“城市伤疤”。随着彭家湾片区的改造,五里冲片区这个当时“城郊接合部”的改造工作也被宏立城在2011年“顺带”拿下。五里冲片区总占地面积3000多亩,内部有约5万人口,同样也是贵阳城市“伤疤”之一。据公开资料,五里冲片区于2012年启动改造,投入资金达600亿元。

  至此,彭家湾和五里冲合并为整个花果园项目,为宏立城带来了超过千亿的货值。

  事实上,花果园项目的成功,离不开政府的支持。当时,面对贵阳花果园棚户区区改造工程,当地政府通过一系列的政策支持,极大降低了宏立城前期的拿地成本,并加速了宏立城的资金回笼。此外,由于花果园项目体量巨大,还采取“以价换量”——每平方米5000多元的开盘价只有当时贵阳主城中心平均房价的40%左右,这也为宏立城带来了滚滚现金流。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  2018年,宏立城获贵州省民营企业100强称号,以利润11.76亿元、纳税6.99亿元位居第一,成为贵州“最赚钱”的民企。

  宏立城虽然凭借花果园赚得盆满钵满,“超级大盘”的各种问题也接踵而至。

  首先是交通问题。

  按规划,花果园应该配备人行连廊和有轨电车,由此实现人车分流。但直到2018年,人行连廊还没起来。于是,居民在硕大的小区里横穿马路。因为不是市政道路,所以无法配备红绿灯,车在花果园里开起来自然龟速。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  据悉,花果园在2018年底累计完成48座人行连廊的建设。9月3日坍塌的连廊,应该就是其中一座,不排除赶工导致工程质量存在问题。

  而交通问题更严重的还是在花果园周边。根据宏立城官方发布的信息显示,2018年,花果园日均人口流量达到100万人次。想象一下这几十万人同时上下班的情形,周边交通大拥堵也就不足为奇了。

  相比贵阳其他地方,花果园的拥堵来得格外早。早上七点,拥堵就已经开始,从花果园去往中心城区的几个主要出口,车辆排起了长龙;晚上六点后,下班回家的人同样要堵着进入花果园的几条主干道。而且,这里“黑车”多得吓死人。

  其次是配套不足。

  刚住进去的居民抱怨,小区连垃圾转运站也没有,天热之后的味道一言难尽。这就让花果园并不那么“宜居”,当地人的评价是“深处CBD的公租房”,“适合投资而不是自住”。

  花果园还有一个隐忧——宏立城不像以前那么“有钱”了。2019年初,财联社等多家媒体发布宏立城深陷印尼项目美加达新城烂尾的报道。事实上,海外项目进展不顺影响深远——从2017年起,宏立城通过停发年终奖、延长试用期等方式,开始变相裁员。2018年,宏立城的离职潮如期而至。这不可避免地影响到花果园的维护,此次崩塌的连廊,也许只是冰山一角。

  02

  超级大盘,城市“肿瘤”?

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  花果园的问题,在国内其他城市的“超级大盘”中也都有所体现。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  以常驻人口最多的小区——北京天通苑为例,规划建筑面积600多万平方米,由16个分区645栋楼构成,居住人口超过60万!

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  如今,加上附近的回龙观,被合称为“回天地区”这个超级住宅区已经有了90万常住人口——有“亚洲最大社区”之称!

  最严重的就是交通问题,由于这里最早是“睡城”定位——每天有大量居民在回天地区和北京市区间往返通勤,远远超出现有交通系统的承载量,地面车辆堵塞、地铁拥挤不堪,犹如层层荆棘,把“回天地区”围困住了。

“中国第一神盘”“花果园”连廊掉落,中国这些“超级大盘”的隐患真不少

  据悉,回天地区早晚高峰比北京全市平均早1小时,全天拥堵时间长达8小时,交通压力巨大。哪怕公共出行,也很堵——以地铁站为例,居民的吐槽是“到地铁站5分钟,进地铁站半小时”……

  而且,回天地区教育、医疗、公园等生活配套曾严重不足,环境脏乱差……

  规划专家指出,规模巨大的超大楼盘存在多重隐患:

  一方面,加重基础设施负荷成为城市“包袱”。交通拥堵就是通病。

  超级大盘打破了原有城市整体平衡,大量人口一旦集中到一个点,交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长,基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪,使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”,变为城市“肿瘤”。

  另一方面,增加城市管理风险。

  现在物业公司与业主委员会签订协议,如果盘太大,业主委员会就很难选出来,会给社会稳定带来很大隐患。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《新民周刊》表示,超级大盘在目前中国的城市化进程中有一定的合理性,可以节约土地成本,对于开发商的后续收益也不错;但超级大盘管理难度更大,开发商必须确保配套设施跟上,分区分片精细化管理,对可能出现的风险及早防范和化解。

  好消息是,北京市政府2018年决定花三年时间,从枢纽交通节点、骨干交通线路到地区交通网络,系统性地解决回天地区交通和配套设施问题。希望包括花果园在内的其他超级大盘,也能得到当地政府的重视,满足老百姓对美好生活的向往。

(责任编辑:翁杨 )

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